Когато купувате парцел, къща или апартамент, една от важните проверки е дали информацията за имота отговаря на това, което виждате на място и в документите за собственост. Тук основна роля има кадастралната карта, в която се съдържат данни за поземлени имоти, сгради и самостоятелни обекти в сгради.
Чрез кадастралната карта можем да проверим местоположението и границите на даден имот, неговия кадастрален идентификатор, площта и други основни характеристики. Справките могат да бъдат направени онлайн чрез Кадастрално-административната информационна система (КАИС) на Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК).
В следващите редове ще разгледаме какво представлява кадастралната карта, каква информация може да откриете в нея и как сами да направите справка за конкретен имот.
Какво е кадастрална карта и каква информация съдържа?
Кадастралната карта представлява официална карта, в която са нанесени недвижимите имоти и техните основни пространствени характеристики. Тя е част от кадастъра и се поддържа заедно с кадастралните регистри от АГКК. Законът предвижда кадастралната карта и кадастралните регистри да бъдат създавани и поддържани в актуално състояние.
В зависимост от вида на обекта в кадастралната карта и свързаните с нея регистри може да бъде открита информация за:
- границите и местоположението на поземления имот;
- кадастралния идентификатор;
- площта на имота;
- начина на трайно ползване при поземлените имоти;
- сградите, разположени в имота;
- самостоятелните обекти в сграда;
- основни кадастрални данни за конкретния обект.
Важно е да се прави разлика между кадастралната карта и Имотния регистър. Кадастърът описва и идентифицира недвижимите имоти и техните характеристики, докато информацията за вписани актове и права върху недвижими имоти е свързана и с Имотния регистър.
Как да направим справка в кадастрална карта за имот?
Най-лесният начин да направите онлайн проверка е чрез портала КАИС на АГКК. В него има интерактивна карта и различни видове електронни справки и услуги.
За стандартна проверка на конкретен имот можете да следвате следните стъпки:
- Отворете кадастралната карта в КАИС – чрез картата можете да достигнете до района, в който се намира търсеният имот.
- Намерете населеното място или района – приближете картата до необходимата улица, квартал или местност.
- Изберете конкретния имот – при правилно локализиране можете да маркирате съответния поземлен имот, сграда или самостоятелен обект.
- Проверете кадастралния идентификатор – той е уникален номер, чрез който конкретният недвижим имот се идентифицира в кадастъра.
- Сравнете информацията с документите за имота – обърнете внимание на площта, границите, сградите и останалите налични данни.
- Заявете официална справка или документ при необходимост – КАИС предлага и електронни услуги за получаване на справки в цифров вид.
Ако разполагате с кадастралния идентификатор предварително, намирането на точния обект обикновено е значително по-лесно.
Какво е идентификатор на имот в кадастрална карта?
Всеки обект, нанесен в кадастъра, получава кадастрален идентификатор, чрез който може да бъде еднозначно разпознат.
Той не трябва да се бърка с адреса на имота. Адресът може да бъде променян или изписван по различен начин, докато кадастралният идентификатор служи за точно определяне на съответния обект в кадастралната система.
Например отделните обекти могат да бъдат поземлен имот, сграда или самостоятелен обект в сграда – като апартамент, офис, гараж или друг обект.
При покупка на недвижим имот е разумно идентификаторът, записан в документите, да бъде сравнен с информацията в актуалната кадастрална карта.
Защо кадастрална карта е важна при покупка на имот?
Проверката на кадастралната карта е особено полезна преди покупка на имот. Тя позволява още преди сделката да бъде направено първоначално сравнение между реалния обект, представените документи и информацията в кадастъра.
Например при покупка на къща с двор трябва да се провери не само самата сграда, но и поземленият имот, върху който тя е построена. При покупка на земя е особено важно да се разгледат границите и площта на парцела.
Ако разглеждате недвижими имоти в Търговище, кадастралната справка може да бъде част от предварителната проверка на избрания имот преди преминаване към подписване на предварителен договор или окончателна сделка.
Кадастралната проверка обаче не заменя пълната юридическа проверка на собствеността и евентуалните тежести върху имота.
Каква е разликата между кадастрална карта и скица на имот?
Двата термина са свързани, но не означават едно и също.
Кадастралната карта показва множество недвижими имоти и тяхното пространствено разположение в дадена територия.
Скицата на имота представлява документ, отнасящ се до конкретен поземлен имот, а за определени самостоятелни обекти се издава схема. Тези документи се използват при различни административни, нотариални и други процедури.
Чрез КАИС могат да бъдат заявявани различни кадастрални услуги и справки, като част от резултатите се предоставят в цифров PDF формат в профила на потребителя.
Затова разглеждането на даден обект в онлайн картата не трябва автоматично да се приема за равнозначно на издаден официален документ.
Може ли кадастрална карта да покаже кой е собственикът?
Това зависи от вида на използваната справка и правото на достъп до съответната информация.
АГКК предлага услуги, при които справката може да съдържа както графична информация и основни кадастрални данни, така и данни от кадастралния регистър за собственици, носители на други вещни права и актовете, от които те черпят права. За определени услуги се изисква идентификация, включително електронна автентикация с квалифициран електронен подпис.
Важно е обаче да не приемате една кадастрална справка като достатъчно доказателство, че продавачът е собственик и че върху имота няма ипотека, възбрана или други вписани тежести.
При предстояща сделка трябва да бъдат проверени и съответните документи за собственост и вписванията в Имотния регистър.
Какво да проверим в кадастрална карта преди покупка?
Една бърза проверка на картата може да покаже много, но информацията трябва да бъде разглеждана внимателно.
Обърнете особено внимание дали площта и границите съответстват на представените документи. При къща проверете дали сградата присъства в кадастралната карта и дали не се виждат очевидни различия между нанесеното и съществуващото на място.
При апартамент сравнете идентификатора и характеристиките на самостоятелния обект с тези в нотариалния акт.
Особено внимание е необходимо при парцели, земеделски земи и имоти, при които съществува спор за граници със съседен собственик.
При наличие на съществено разминаване е по-добре то да бъде изяснено преди плащане на капаро или подписване на предварителен договор.
Има ли кадастрална карта за всеки имот в България?
Кадастралната карта се създава и поддържа по установения в Закона за кадастъра и имотния регистър ред. Затова при конкретна проверка трябва да се установи какви кадастрални данни са налични за съответната територия.
Ако не намирате даден имот по адрес, това не означава непременно, че имотът не съществува или че има проблем със собствеността му.
Причината може да бъде начинът, по който търсите, наличните данни за съответния район или необходимостта имотът да бъде открит чрез идентификатор, местност или други характеристики.
При съмнение може да бъде потърсена информация от съответната Служба по геодезия, картография и кадастър.
Може ли кадастрална карта да има грешка?
Да, възможно е да се установи несъответствие между кадастралните данни, документите и действителното положение на имота.
Подобно разминаване не трябва да се пренебрегва, особено ако предстои покупко-продажба.
В кадастралната система се поддържа и информация за извършени изменения. АГКК предлага справка от регистъра на промените, която може да съдържа идентификатора на имота, датата на промяната и данни за документа, въз основа на който е извършено изменението.
Ако установите проблем с граници, площ, сграда или друг важен елемент, трябва да се изясни причината за несъответствието и при необходимост да се потърси съдействие от правоспособен специалист или компетентната служба.
Кога е необходима официална справка от кадастрална карта?
За първоначална проверка при разглеждане на имот често е достатъчно да използвате публично достъпната карта. Когато обаче информацията ще се използва за конкретна административна, правна или друга официална процедура, може да бъде необходима съответната официална услуга или документ.
КАИС позволява електронно заявяване на различни справки от кадастралната карта и кадастралните регистри. Според вида на услугата резултатът може да включва графична информация, основни кадастрални данни или допълнителна информация от регистрите.
При част от услугите се изисква регистрация или електронна идентификация, а за предоставянето на определени услуги се заплащат установените държавни такси.
Защо да проверяваме кадастрална карта преди сделка?
Покупката на недвижим имот е сериозна инвестиция и не трябва да се основава единствено на информацията в обявата или на това, което виждаме по време на оглед.
Кадастралната карта дава възможност да направим една от първите проверки на конкретния имот – къде точно се намира, какви са неговите граници, как е идентифициран и какви основни кадастрални характеристики са вписани за него.
Тя обаче е само част от цялостната проверка преди сделка. Наред с нея трябва да бъдат разгледани документите за собственост, евентуалните вписани тежести, статутът на имота и всички други обстоятелства, които могат да бъдат от значение за бъдещия собственик.
Колкото по-рано бъдат направени тези проверки, толкова по-малък е рискът неприятна изненада да се появи непосредствено преди финализирането на сделката.