Когато един поземлен имот няма удобен или реално използваем достъп до улица или път, може да се наложи преминаване през съседен частен имот. Това не означава придобиване на собственост върху част от чуждия терен, а учредяване на ограничено вещно право, позволяващо достъп по точно определено трасе.
Правото на преминаване през чужд имот е уредено основно в чл. 192 от Закона за устройство на територията. Настоящата информация е актуална към юли 2026 г.
Какво представлява правото на преминаване?
Правото на преминаване позволява на собственика на един имот да преминава през друг поземлен имот, когато това е необходимо за нормалния достъп до неговата собственост. В договора или административната заповед трябва ясно да бъдат определени маршрутът, площта и начинът на използване.
Добре е изрично да се уточни дали достъпът ще бъде пешеходен, автомобилен или и двата, каква ще бъде ширината на трасето и кой ще отговаря за неговата поддръжка. Правото на преминаване не следва да се използва за паркиране, складиране на материали или други дейности извън договорения обхват.
Учредяване с договор между собствениците
Най-бързият и сигурен вариант е доброволното споразумение. Съгласно чл. 192, ал. 1 от ЗУТ правото на преминаване се учредява чрез писмен договор с нотариална заверка на подписите.
В договора е препоръчително да бъдат посочени:
- имотите и техните кадастрални идентификатори;
- точното трасе на преминаване;
- ширината и площта на засегнатата част;
- видът на достъпа – пеша или с автомобил;
- срокът, ако правото е временно;
- договореното възнаграждение;
- разходите за поддръжка и възстановяване на терена.
Договорът трябва да бъде вписан в Имотния регистър както по партидата на обслужвания имот, така и по партидата на имота, през който се преминава. Вписването е особено важно при бъдеща продажба на някой от имотите.
Какво става, когато съседът откаже?
Собственикът на съседния имот не може да бъде принуден да подпише договор само защото другата страна желае по-удобен достъп. Когато обаче не е постигнато съгласие и друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, правото на преминаване може да бъде учредено със заповед на кмета на общината.
Преди издаването на заповедта трябва да се установи, че предложеното трасе е необходимо и няма да влоши условията за застрояване, да възпрепятства установения начин на трайно ползване или да засегне съществуващи сгради и разрешени строежи.
Когато преминаването засяга държавен или общински имот, компетентният орган е съответно областният управител или кметът на общината. При определени изключителни случаи може да бъде необходимо и разрешение на министъра на регионалното развитие или решение на общинския съвет.
Колко струва правото на преминаване?
При доброволен договор страните могат сами да договорят цената. Тя обикновено зависи от площта на засегнатия терен, местоположението, вида на достъпа и ограниченията, които ще търпи собственикът.
Когато правото се учредява административно, цената се определя по пазарни стойности от комисия, назначена от кмета на общината. Определената сума трябва да бъде платена, преди да бъде издадена заповедта за преминаване.
Какви документи са необходими?
Конкретните изисквания могат да се различават според общината, но обичайно се подготвят:
- заявление до кмета на общината;
- документ за собственост на обслужвания имот;
- актуална скица от кадастралната карта;
- проект или комбинирана скица на предложеното трасе;
- становище от геодезист или техническо лице;
- доказателства за направен опит за доброволно споразумение;
- документи, показващи липсата на подходящо алтернативно решение;
- оценка на правото на преминаване, когато е приложимо.
За учредяването на ограничено вещно право Службата по геодезия, картография и кадастър издава скица на засегнатия поземлен имот, а трасето може да бъде отразено в комбинирана скица, изработена от правоспособно лице по кадастър.
Право на преминаване или временен път?
Правото на преминаване не трябва да се бърка с временния път по чл. 190 от ЗУТ. Временен път се прокарва например когато имот има лице само към проектирана, но все още неизградена улица. Той се използва до откриването на предвидената улица.
Прокарването на ток, вода, канализация или други инфраструктурни отклонения през съседен имот също е отделна процедура, уредена в чл. 193 от ЗУТ.
Какво да проверим преди покупка на имот без достъп?
Преди покупката трябва да се установи дали имотът има законен достъп до улица, дали съществува вписано право на преминаване и какво точно позволява то. Видима пътека или години наред използван маршрут не са достатъчна гаранция, че достъпът е правилно учреден и вписан.
Проверете документите за собственост, кадастралната карта, действащия устройствен план и наличните вписвания в Имотния регистър. При спор или по-сложна ситуация е препоръчително документите да бъдат прегледани от адвокат по вещно право и правоспособен геодезист.