Продажбата на недвижим имот е сериозна правна и финансова стъпка, която изисква добра предварителна подготовка. Освен намирането на подходящ купувач, ключов фактор за успешното приключване на сделката е наличието на изрядна и актуална документация.
През 2026 година изискванията към документите при продажба на имот не претърпяват съществени промени, като основният акцент остава върху доказването на собствеността, липсата на задължения и тежести, както и точната идентификация на страните. В следващите редове ще разгледаме подробно всички необходими документи за изповядване на сделка пред нотариус.
Основни документи за собственост и идентификация на имота
Преди да пристъпите към изповядване на сделката, е необходимо да разполагате с оригиналите на следните документи:
Документ за собственост
Документът за собственост удостоверява правото на продавача да се разпорежда с имота. Най-често това е нотариален акт, но като валиден документ за собственост могат да служат и договор за покупко-продажба, договор за делба, констативен нотариален акт или влязло в сила съдебно решение.
Важно е данните в документа за собственост да съвпадат напълно с информацията в кадастралните документи.
Скица или схема на имота
В зависимост от вида на имота се изисква различен документ:
- Скица на поземлен имот или къща, която се издава от Агенцията по геодезия, картография и кадастър
- Схема на самостоятелен обект в сграда (апартамент, офис, гараж), която също се издава от Агенцията по геодезия, картография и кадастър
Скицата или схемата следва да бъде актуална към датата на сделката. В практиката нотариусите обикновено изискват документът да е издаден в последните няколко месеца и да не са настъпили промени в обстоятелствата, отразени в него.
Данъчна оценка на имота
Данъчната оценка се издава от общината по местонахождение на имота. В документа се удостоверява, че за имота няма неплатени задължения за данък върху недвижимите имоти и такса битови отпадъци.
Данъчната оценка е валидна за календарната година, в която е издадена. Обичайно нотариусът изисква оценката да е действаща към датата на изповядване на сделката.
Документи за самоличност и гражданско състояние
Освен документите за имота, нотариусът проверява самоличността и семейното положение на страните по сделката.
Документ за самоличност
Всички продавачи и купувачи трябва да представят валидна лична карта в деня на сделката.
Удостоверение за семейно положение
Удостоверението за семейно положение се издава от общината по постоянен адрес и служи за установяване дали имотът е придобит по време на брак и дали попада в режим на съпружеска имуществена общност.
Когато имотът е съпружеска имуществена общност, и двамата съпрузи трябва да участват в сделката лично или чрез изрично нотариално заверено пълномощно.
Проверка за тежести върху имота
Преди изповядване на сделката нотариусът извършва служебна проверка в Имотния регистър към Агенцията по вписванията за наличие на ипотеки, възбрани, вещни права на трети лица или други вписани тежести.
В някои случаи купувачът или финансиращата банка може да изиска отделно удостоверение за вещни тежести, издадено от Имотния регистър, като допълнителна гаранция за сигурността на сделката.
Декларации, подписвани пред нотариус
В деня на сделката страните подписват няколко задължителни декларации, които са неразделна част от нотариалното производство.
Декларация по чл. 264, ал. 1 от ДОПК
С тази декларация продавачът заявява, че няма непогасени публични задължения, подлежащи на принудително изпълнение. Декларацията се попълва и подписва пред нотариуса.
Декларация по Закона за нотариусите и нотариалната дейност
Попълва се декларация за гражданство, гражданско състояние и липса на законови пречки за извършване на сделката.
Декларации по Закона за мерките срещу изпирането на пари
В рамките на изискванията за превенция срещу изпирането на пари страните попълват декларации за действителен собственик, политически изложени лица и, при необходимост, декларация за произход на средствата, съгласно приложимото законодателство.
Допълнителни документи при специфични случаи
В зависимост от конкретния казус може да се изискват и допълнителни документи.
Удостоверение за наследници
Когато се продава наследствен имот, се представя удостоверение за наследници, издадено от общината. Обичайно се изисква документът да е актуален към датата на сделката.
Пълномощно
Ако някоя от страните не може да присъства лично при изповядване на сделката, тя може да бъде представлявана от пълномощник. Пълномощното трябва да бъде с нотариална заверка на подписа и съдържанието и да съдържа изрично упълномощаване за конкретната продажба.
Удостоверение за въвеждане в експлоатация
При сделки с имоти в ново строителство може да се изиска удостоверение за въвеждане в експлоатация, особено когато покупката се финансира с банков кредит.
Заключение
Продажбата на недвижим имот изисква прецизна подготовка и внимание към детайлите. Събирането на необходимите документи може да отнеме време, затова е препоръчително процесът да започне още при вземането на решение за продажба.
Изрядната документация значително улеснява и ускорява нотариалното изповядване на сделката и намалява риска от забавяния или отказ. За пълна сигурност винаги е добре предварително да се консултирате с избрания от вас нотариус, който може да даде конкретни указания според особеностите на вашия имот.