Покупката на недвижим имот е процес, изпълнен с юридическа и финансова терминология, която лесно може да обърка човек, който не е професионалист в сферата. Два от най-често срещаните и същевременно най-бъркани термини са “стоп-капаро” и стандартното “капаро” (задатък).
Много хора смятат, че това са две имена за едно и също нещо – пари, които се дават предварително, за да се “запази” имота. Истината обаче е, че те имат различна правна тежест, плащат се на различен етап от сделката и имат различна цел.
Разбирането на разликата между капаро и стоп-капаро е критично важно, за да знаете какви са вашите права и задължения като купувач и кога парите ви са защитени.
Какво е стоп-капаро (депозит за резервация)?
“Стоп-капаро” е термин от практиката, който не е изрично дефиниран в българското законодателство. То по-скоро представлява “депозит за резервация” или “гаранция за сериозност”.
Това е сравнително малка сума пари, която купувачът плаща, обикновено на агенцията за недвижими имоти, веднага след като хареса даден имот.
Основната цел на стоп-капарото е:
- Да покаже на продавача, че сте сериозен купувач с реални намерения.
- Да “спре” имота от предлагане на пазара. Агенцията спира огледите с други потенциални клиенти за определен кратък срок (например 1-2 седмици).
- Да осигури време за извършване на първоначална юридическа проверка на имота и подготовка на Предварителен договор.
Ако сделката продължи успешно, тази сума обикновено се приспада от следващото голямо плащане. Ако обаче се откажете без основателна причина, този депозит често остава в полза на агенцията или продавача като компенсация за изгубеното време.
Какво е капаро (задатък)?
Капарото, което в правния мир се нарича “задатък”, е нещо съвсем различно и много по-сериозно. То е законово регламентирано в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
Капарото се плаща само и единствено при подписване на Предварителен договор за покупко-продажба. То не е просто обещание, а юридически обвързващо доказателство, че договорът е сключен и служи за обезпечение на изпълнението му.
Обичайната практика в България е капарото да бъде в размер на 10% от продажната цена на имота.
Правната сила на капарото (задатъка) е огромна:
- Ако вие като купувач се откажете от сделката след подписване на Предварителен договор, губите даденото капаро в пълния му размер.
- Ако продавачът се откаже от сделката (например реши да продаде на друг за повече пари), той е длъжен по закон да ви върне капарото в двоен размер.
Основните разлики: Стоп-капаро срещу Капаро
За да стане пределно ясно, ето основните разлики, синтезирани в няколко точки:
- Момент на плащане:
- Стоп-капаро: Плаща се в самото начало, при устна договорка, преди да са проверени документите в детайли.
- Капаро: Плаща се само при подписване на писмен Предварителен договор, след като имотът е проверен.
- Размер на сумата:
- Стоп-капаро: Обикновено фиксирана, малка сума (напр. 1000 – 2000 евро), независимо от цената на имота.
- Капаро: Обикновено е процент от цената (стандартно 10%), което е значителна сума.
- Правна регламентация:
- Стоп-капаро: Търговска практика, урежда се с “Договор за депозит/резервация”.
- Капаро: Законово уреден “задатък” по чл. 93 от ЗЗД, с ясни последици при неизпълнение.
- Цел:
- Стоп-капаро: Да спре временно огледите и да покаже сериозност.
- Капаро: Да гарантира финализирането на сделката пред нотариус.
Кога и как да действате?
Най-сигурният подход при покупка на имот е да следвате логическата последователност.
Не бързайте да давате големи суми пари (10% капаро), преди адвокат или юрист на вашата агенция да е проверил обстойно собствеността на имота за тежести, възбрани или ипотеки.
Стоп-капарото е полезен инструмент, за да си “глътнете въздух” и да не изпуснете желан имот, докато текат проверките. Но истинската сигурност за сделката идва едва с подписването на Предварителен договор и плащането на реалното капаро.