Едно от най-честите погрешни схващания на пазара е, че жилище с активен кредит не може да бъде продадено. Всъщност, това е стандартна и ежедневна практика. Разликата спрямо обикновената сделка е единствено в логистиката на процеса и участието на още една страна – банката кредитор.
Стига стъпките да са планирани правилно, няма от какво да се притеснявате. В това ръководство от екипа на GreatHome ще ви преведем детайлно през целия процес, за да сте спокойни, подготвени и уверени до самия финал пред нотариуса.
Трите най-чести сценария при продажба
- Купувач със собствени средства: Това е най-бързият и лесен вариант. При сделката купувачът превежда част от сумата директно по сметката на вашата банка за пълното покриване на дълга. Остатъкът от продажната цена се превежда по ваша лична сметка.
- Купувач с кредит от същата банка: Сделката преминава изключително гладко, тъй като всичко се случва вътрешно за институцията. Тежестта на практика се прехвърля върху новия собственик при ясни процедури, а банката има пълен контрол и видимост върху целия процес.
- Купувач с кредит от друга банка: Изисква се малко повече технологично време за комуникация между институциите. Банката на купувача превежда нужната сума към вашата банка. След като парите постъпят, вашата банка задвижва процедурата по заличаване на тежестта.
Ключови стъпки в процеса на продажба
За да мине всичко без напрежение и излишни рискове, е необходима стриктна последователност. Ето как изглежда реалният процес стъпка по стъпка:
- Подготовка и определяне на пазарната цена. Преди всичко трябва да сте наясно на каква стойност можете да реализирате обекта си. Цената трябва да е достатъчна, за да покрие задължението ви.
- Информиране на банката и изваждане на удостоверение. Трябва да вземете официално писмо (удостоверение за актуален дълг) от банката. В него е описана точната сума на задължението ви към конкретна дата и сметката, по която трябва да се преведат парите. Тази услуга обикновено струва между 20 и 50 евро, според тарифата на институцията.
- Подписване на предварителен договор. Това е най-важният документ в този тип сделки. В него изрично се описва каква част от цената ще отиде за покриване на кредита и каква остава за вас. Уговарят се точните срокове за заличаване на тежестта, за да е спокоен купувачът.
- Изповядване на сделката пред нотариус. Нотариусът преглежда документите и се уверява, че средствата на купувача са разпределени правилно спрямо предварителния договор.
- Заличаване на ипотеката. След като дългът ви е покрит, вашата банка издава нотариално заверено съгласие за заличаване. То се вписва в Агенция по вписванията и обектът остава напълно чист.
Сравнение: Стандартна сделка спрямо сделка с кредит
| Характеристика | Стандартна сделка | Сделка с ипотека |
|---|---|---|
| Участници | Продавач, Купувач, Нотариус | Продавач, Купувач, Банка, Нотариус |
| Необходими документи | Нотариален акт, скица, данъчна оценка и др. | Същите + Удостоверение за остатък по кредита |
| Разпределение на плащането | Цялата сума отива при продавача | Сумата се дели между банката и продавача |
| Време за финализиране | Около 2 до 4 седмици | Около 4 до 6 седмици (заради банковите срокове) |
Експертен съвет от GreatHome: Никога не скривайте от потенциалните купувачи, че обектът има тежест. Прозрачността от самото начало гради доверие и предотвратява провал на преговорите в последния момент. Купувачите се страхуват от неизвестното, а не от самата банка. Когато им обясните процеса ясно, те ще бъдат напълно спокойни.
Често задавани въпроси (FAQ)
Кой плаща таксата за заличаване на ипотеката?
По неписано правило на пазара, разходите по заличаването на старата тежест се поемат от продавача, тъй като негово задължение е да прехвърли собствеността чиста. Самата държавна и нотариална такса за заличаването обикновено възлизат общо на около 60 до 100 евро, в зависимост от размера на кредита.
Мога ли да продам, ако дългът ми е по-голям от продажната цена?
Да, напълно възможно е, но това означава, че ще трябва да доплатите разликата от собствени спестявания. Банката няма да даде съгласие за заличаване на тежестта, докато целият ви дълг не бъде погасен в евро, до последната стотинка според условията по договора ви.
Колко време отнема заличаването в Агенция по вписванията?
След като дългът е изцяло изплатен, банката изготвя молба за съгласие за заличаване. Това технологично отнема от няколко дни до седмица. Самото вписване при нотариус и отразяването му в Агенцията по вписванията става бързо – в рамките на 1 до 3 работни дни.