Наемането на жилище често започва с оглед и устна уговорка между собственик и бъдещ наемател, но условията е добре да бъдат оформени писмено. Добре изготвеният договор за наем на апартамент определя правата и задълженията на двете страни и намалява риска от бъдещи спорове относно наема, депозита, сметките или освобождаването на имота.
Съгласно Закона за задълженията и договорите при договора за наем наемодателят предоставя вещ за временно ползване, а наемателят се задължава да заплаща определена цена.
Какво представлява договор за наем на апартамент?
Договорът за наем урежда отношенията между собственика или лицето, което има право да отдава жилището, и наемателя.
ОБРАЗЕЦ на договор за наем на апартамент
ДОГОВОР ЗА НАЕМ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ
Днес, г., в гр. , между:
1. НАЕМОДАТЕЛ:
Име:
ЕГН:
Адрес:
и
2. НАЕМАТЕЛ:
Име:
ЕГН:
Адрес:
се сключи настоящият договор за следното:
Чл. 1. Предмет на договора
Наемодателят предоставя на Наемателя за временно ползване недвижим имот – апартамент, находящ се в:
гр.
ул./бул. №
вх. ,
ет. ,
ап.
Имотът се предоставя за жилищни нужди.
Чл. 2. Срок на договора
Договорът се сключва за срок от , считано от г. до г.
Чл. 3. Наемна цена
Месечният наем е в размер на лв./евро.
Наемът се заплаща до число на текущия месец.
Начин на плащане:
Чл. 4. Депозит
При подписването на договора Наемателят заплаща депозит в размер на .
Депозитът служи за обезпечаване на неплатени задължения по договора и причинени от Наемателя вреди по имота извън нормалното износване.
При прекратяване на договора депозитът се възстановява след уреждане на всички задължения на Наемателя.
Чл. 5. Текущи разходи
Наемателят заплаща разходите за електроенергия, вода, отопление, интернет, телевизия и други услуги, използвани от него за периода на наемното правоотношение, освен ако страните писмено не са уговорили друго.
Чл. 6. Ползване на имота
Наемателят се задължава да използва имота грижливо и само по предназначение.
Наемателят няма право да преотдава имота на трети лица без предварително писмено съгласие на Наемодателя.
Чл. 7. Повреди и ремонти
Наемателят е длъжен своевременно да уведоми Наемодателя при възникване на повреда или авария.
Страните се договарят разходите за ремонт да бъдат разпределяни съобразно причината за възникването им и приложимите законови правила.
Чл. 8. Предаване на имота
Имотът се предава с приемо-предавателен протокол, който е неразделна част от настоящия договор.
В него се описват състоянието на имота, наличното обзавеждане и техника, както и показанията на измервателните уреди.
Чл. 9. Прекратяване
Договорът се прекратява:
- с изтичане на договорения срок;
- по взаимно писмено съгласие;
- при неизпълнение на задълженията на една от страните;
- в други случаи, предвидени в закона или настоящия договор.
При уговорено предсрочно прекратяване страната, която желае да прекрати договора, отправя писмено предизвестие от дни/месец.
Чл. 10. Връщане на имота
При прекратяване на договора Наемателят се задължава да освободи жилището и да го върне заедно с предоставените ключове в състояние, съобразено с нормалното износване от ползването.
Чл. 11. Заключителни разпоредби
За неуредените в настоящия договор въпроси се прилагат разпоредбите на действащото българско законодателство.
Договорът е съставен и подписан в два еднообразни екземпляра – по един за всяка от страните.
НАЕМОДАТЕЛ:
....................................................
....................................................
НАЕМАТЕЛ:
....................................................
....................................................
Дата:
В него трябва ясно да бъде посочено кой имот се отдава, за какъв срок, срещу какъв месечен наем и при какви условия.
Писменият договор е полезен и за двете страни. Наемателят разполага с доказателство за договорените условия, а наемодателят може предварително да определи правила относно начина на ползване на жилището, плащанията, ремонта на повреди и прекратяването на договора.
Законът позволява на страните свободно да определят съдържанието на договора, стига договореното да не противоречи на задължителни законови правила и на добрите нрави.
Какво трябва да съдържа договор за наем на апартамент?
Колкото по-конкретни са условията, толкова по-малка е вероятността по-късно страните да тълкуват една и съща уговорка по различен начин.
Добре е договорът да съдържа:
- данни на наемодателя и наемателя;
- точен адрес и описание на апартамента;
- размер на месечния наем и срок за плащане;
- размер и условия за връщане на депозита;
- срок на договора;
- кой заплаща ток, вода, отопление, интернет и други текущи разходи;
- условия за извършване на ремонти;
- правила за прекратяване и срок на предизвестието;
- състоянието, в което жилището трябва да бъде върнато.
Към договора може да се приложи и приемо-предавателен протокол, в който да бъдат описани мебелите, техниката, показанията на електромера и водомерите и състоянието на жилището при предаването.
Как се определя депозитът в договор за наем на апартамент?
Депозитът е една от най-често срещаните уговорки при отдаване на жилище. Обикновено неговият размер се определя по взаимно съгласие между страните.
В договора трябва ясно да бъде записано при какви условия депозитът се връща и в какви случаи от него могат да бъдат удържани суми.
Например собственикът и наемателят могат да уговорят депозитът да покрива неплатен наем, останали сметки или повреди, които не представляват нормално износване на жилището.
Не е добра практика единствено да бъде записано „депозит – един наем“, без да бъде уточнено кога и при какви условия той се възстановява.
Какъв срок може да има договор за наем на апартамент?
Договорът може да бъде срочен или безсрочен. Според Закона за задълженията и договорите наемът по принцип не може да бъде сключен за повече от 10 години, освен когато представлява търговска сделка.
При безсрочен договор законът предвижда възможност всяка от страните да се откаже от него с едномесечно предизвестие, освен ако конкретните отношения не налагат друго според приложимите правила.
При срочен договор е добре изрично да бъде записано какво се случва след изтичането му и при какви условия той може да бъде прекратен по-рано.
Как да подпишем договор за наем на апартамент?
Преди подписване на договора наемателят трябва да се увери с кого договаря и какъв точно имот наема.
Ако например разглеждате недвижими имоти в Търговище с цел дългосрочно наемане, още преди предаването на ключовете е добре да бъдат уточнени цената, депозитът, срокът и всички допълнителни разходи.
Практичен подход е процедурата да изглежда така:
- Прегледайте данните на двете страни и описанието на имота.
- Уточнете окончателно размера на наема и депозита.
- Запишете кой поема всички текущи разходи.
- Направете приемо-предавателен протокол и снимки на жилището.
- Подпишете договора и протокола в два еднакви екземпляра.
При по-дългосрочни договори следва да се има предвид и действието на договора при евентуална последваща продажба на имота. ЗЗД предвижда специални правила за вписаните договори и за договорите с достоверна дата.
Защо договор за наем на апартамент е важен?
Устната уговорка може да изглежда достатъчна, когато отношенията между страните са добри, но проблемите обикновено се появяват именно когато възникне спор.
Писменият договор за наем на апартамент показва какво реално е било договорено – от цената и срока до депозита и начина на освобождаване на жилището.
Затова договорът не трябва да се разглежда като ненужна формалност, а като практичен начин за защита както на собственика, така и на наемателя.