Понятието „идеални части“ (или общи части) е едно от най-често срещаните, но и най-неразбраните в сферата на недвижимите имоти. Независимо дали тепърва разглеждате обяви за покупка на ново жилище в Търговище, или вече сте собственик, на когото предстои да плаща за ремонт на покрива в блока, вие неизбежно ще се сблъскате с този термин.
Най-голямото объркване идва от факта, че има два напълно различни модела за изчисляване на идеалните части, които служат за различни цели. В тази статия ще разясним разбираемо и двата случая, за да знаете точно за какво плащате.
Изчисляване на чиста площ
*Обикновено при новото строителство е между 12% и 20%
Обща площ: 0.00 кв.м.
Чиста площ: 0.00 кв.м.
Само общи части: 0.00 кв.м.
Разпределение на разходи за ремонт
*Въведете общата квадратура на всички апартаменти, които трябва да платят ремонта.
*Въведете квадратурата на вашия апартамент.
Вашият дял от ремонта е: %
Сума, която трябва да платите:
0.00 €
Първи модел: Изчисляване на идеални части при покупка на имот (Брокерският модел)
Когато разглеждате обяви за продажба на апартаменти (особено ново строителство), вие виждате една обявена квадратура – например 100 кв.м. Това обаче почти никога не е реалното пространство, в което ще живеете.
Този модел на изчисляване има за цел да покаже каква част от сградата купувате като цяло. Според българското законодателство, вие не можете да купите само апартамента си (чистата площ). Задължително купувате и съответния процент от общите части на сградата – стълбища, асансьорни шахти, коридори, покрив, основи и дори дебелината на външните стени.
Какво представляват площите при покупка?
Чиста (застроена) площ: Това е реалното пространство вътре във вашия апартамент, по което можете да стъпите – от вътрешната страна на стените.
Общи (идеални) части: Вашият дял от общите пространства на блока. При старото строителство (панел/тухла преди 1990 г.) те обикновено са малко (между 5% и 9%). При новото строителство те варират между 12% и 20%, заради по-широките коридори и съвременните изисквания за безопасност.
Обща площ: Това е сумата от чистата площ + общите части. Това е числото, което виждате в обявите и върху което се формира цената на имота.
Пример от практиката: Ако харесате апартамент от 100 кв.м. (обща площ) в нова сграда, където общите части са 15%, то чистата площ, която реално ще обзавеждате, е 85 кв.м. Останалите 15 кв.м. са вашият дял от стълбището и коридорите.
Втори модел: Изчисляване на идеални части при ремонт на входа (Моделът по ЗУЕС)
Вторият модел влиза в сила, след като вече сте собственик и живеете в сградата. Рано или късно възниква нужда от голям ремонт – течащ покрив, смяна на щрангове, ремонт на асансьор или саниране.
Много хора смятат, че сумата за ремонта трябва да се раздели поравно между всички апартаменти (например 5000 лв. ремонт / 20 апартамента = 250 лв. на семейство). Това е напълно грешно и незаконно. Според Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), разходите за ремонт и обновяване на общите части се разпределят пропорционално на притежаваните идеални части от сградата. Логиката е проста: който притежава по-голям имот, притежава и по-голям дял от покрива и основите, съответно плаща повече за тяхната поддръжка.
Как се изчислява тежестта при ремонт?
Ако във вашия нотариален акт не е посочен точен процент идеални части от цялата сграда (което често се случва при по-стари сгради), се прилага методът на “приравняването”.
Събира се площта на вашия апартамент + площта на вашето мазе + площта на вашия таван.
Събира се общата площ на абсолютно всички обекти във входа, които участват в ремонта (всички апартаменти, магазини, мазета).
Вашата площ се разделя на общата площ на сградата и се умножава по 100.
Пример от практиката: Прави се ремонт на покрива за 10 000 лв. Общата квадратура на всички апартаменти и помещения под този покрив е 1000 кв.м. Вашият апартамент (заедно с мазето) е 100 кв.м. Следователно вие притежавате 10% от сградата. Вашият справедлив и законен дял от ремонта е точно 10% от 10 000 лв., тоест 1000 лева.
Забележка: Ако ремонтът касае само един вход (или само един покрив над конкретна част от сградата), обектите в съседния вход или търговските обекти под друга покривна площ не участват в разпределението на разходите.
Търсите сигурност при сделки с имоти?
Разбирането на документацията и математиката зад идеалните части може да ви спести хиляди левове и бъдещи главоболия със съседите. Екипът на GreatHome е тук, за да ви преведе през целия процес прозрачно и професионално – от първия оглед до получаването на ключовете.